Comment remplir la déclaration de sinistres dans le diagnostic ERP
La déclaration de sinistres indemnisés dans l'état des risques et pollutions
Dans le cadre de l'état des risques et pollutions (ERP), la déclaration de sinistres indemnisés constitue un document réglementaire essentiel. Depuis juin 2016, tout vendeur ou bailleur doit informer l'acquéreur ou le locataire des sinistres ayant donné lieu à une indemnisation suite à une catastrophe naturelle ou technologique. Cette obligation s'inscrit dans le dispositif de l'Information des Acquéreurs et Locataires (IAL) prévu par la loi du 30 juillet 2003, codifié à l'article L 125-5 du code de l'environnement.
Ce formulaire, souvent confondu avec une simple annexe, est pourtant indispensable à l'état des risques et pollution pour remplir son obligation d'IAL. Il est donc obligatoire de remplir la déclaration de sinistres indemnisés du propriétaire avec l'ERP (anciennement appelé ERNMT, ESRIS, ERPS ou encore ERNT).
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Qui doit remplir la déclaration de sinistres dans les diagnostics ERP ?
La responsabilité de remplir la déclaration de sinistres incombe exclusivement au propriétaire du bien immobilier. Le propriétaire est en effet le seul à pouvoir renseigner s'il a été indemnisé de sinistres dans le cadre d'une catastrophe naturelle ou technologique reconnue comme telle par le préfet, puisqu'il est le seul à en avoir la connaissance directe.
Toutefois, cette démarche peut être déléguée : le propriétaire a la possibilité de mandater un professionnel tel que son assureur ou son notaire pour remplir ce formulaire à sa place, sans pour autant transférer sa responsabilité légale. Il est crucial de souligner que cette responsabilité ne peut être reportée sur les services municipaux.
Dans le cas d'un bien en copropriété, une attention particulière doit être portée aux parties communes. La responsabilité du propriétaire pour la déclaration des sinistres s'étend aux parties communes du bien, même si les parties privatives n'ont pas été touchées. Dans la mesure où chaque copropriétaire possède une quote-part des parties communes, ces dernières doivent être incluses dans la déclaration. Pour obtenir ces informations précises, il est nécessaire de consulter le syndic de copropriété qui détient l'historique complet des sinistres.
Qu'est-ce qu'une catastrophe naturelle dans l'état des risques et pollution ?
Une catastrophe naturelle (CATNAT) se définit légalement comme les "dommages matériels directs non assurables, ayant eu pour cause déterminante l'intensité anormale d'un agent naturel, lorsque les mesures habituelles à prendre pour prévenir ces dommages n'ont pu empêcher leur survenance ou n'ont pu être prises". Cette définition est inscrite à l'article L 125-1 du Code des Assurances.
Ne pas confondre avec les PPR (plans de prévention des risques) naturels, miniers ou technologiques : la déclaration vient en complément pour prendre en compte tout autre risque prévisible ou déjà survenu par le passé. Les risques naturels incluent notamment les inondations, les feux de forêt, les mouvements de terrain, les avalanches, et bien d'autres phénomènes naturels.
Pour qu'un sinistre puisse être indemnisé en France, l'état de catastrophe naturelle doit être officiellement reconnu. Un arrêté doit être signé par les ministres concernés (Ministère de l'Intérieur et Ministère de l'Économie et des Finances) et publié au Journal Officiel. Sans cette reconnaissance officielle, aucun sinistre ne pourra être indemnisé et donc ne devra être renseigné dans la déclaration de sinistres indemnisés.
Les catastrophes technologiques, aussi appelées industrielles, sont moins fréquentes mais tout aussi importantes. Elles concernent principalement les incidents survenus à proximité d'installations industrielles, comme l'explosion de l'usine AZF à Toulouse.
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Comment remplir la déclaration de sinistres des diagnostics ERP
La procédure simplifiée avec ERRIAL sur ERNMT-Officiel
ERNMT-Officiel a fait en sorte que ce soit le plus simple possible pour vous en incluant ce formulaire directement à l'état des risques et pollution en ligne. Lorsque vous établissez votre diagnostic ERP sur notre plateforme, l'ensemble du document est pré-rempli automatiquement. Seule la déclaration de sinistres indemnisés est pré-remplie et doit être complétée par le propriétaire lui-même.
Grâce à ERRIAL, notre fonctionnalité exclusive disponible sur ERNMT-Officiel, vous pouvez détecter automatiquement l'ensemble des risques au niveau de la commune et du département. Ce système intelligent analyse les catastrophes naturelles passées qui doivent figurer dans la déclaration de sinistres, facilitant considérablement l'établissement de vos diagnostics ERP.
Découvrez comment établir votre diagnostic en consultant notre guide vidéo complet qui vous accompagne pas à pas dans cette démarche.
Les étapes détaillées pour remplir le formulaire
Le processus de remplissage est simple et intuitif grâce au formulaire intégré dans l'état des risques et pollutions :
- Consultez la liste des catastrophes : La déclaration présente l'ensemble des catastrophes naturelles ou technologiques ayant eu lieu dans la commune depuis 1982. Cette liste est issue de la publication au Journal Officiel des catastrophes naturelles ou technologiques déclarées par arrêté interministériel.
- Cochez OUI ou NON : Pour chaque catastrophe listée, il suffit de cocher OUI ou NON dans la colonne d'indemnisation face à la catastrophe naturelle correspondante au sinistre. Si le bien a été touché et indemnisé, cochez "OUI". Si le bien n'a pas été touché, cochez "NON".
- Incluez les parties communes : Si le bien n'a pas été touché par une des catastrophes naturelles ou technologiques mais qu'il est sous le régime de la copropriété et que les parties communes l'ont été, il faut cocher OUI.
- Référez-vous aux documents précédents : Le propriétaire doit se référer au précédent acte de vente pour communiquer les sinistres dont il a eu connaissance lors de l'achat du bien. De plus, il est tenu de renseigner, à sa connaissance, les sinistres qu'il a lui-même subis.
- Consultez votre assurance : Pour recueillir les informations nécessaires sur les sinistres indemnisés, le propriétaire peut solliciter l'aide de son assurance.
- Datez et signez : Une fois toutes les informations renseignées, datez et signez le document.
Pour des situations impliquant plusieurs parcelles, notre service propose une solution multi-parcelles qui simplifie grandement la gestion de vos diagnostics ERP.
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Localisation du formulaire dans le diagnostic ERP
Attention : ce formulaire à remplir se trouve en fin de document ERP. Il ne constitue pas une annexe de l'état des risques et pollutions mais bien un document réglementé respectant la réglementation de l'IAL. C'est pour cela que le propriétaire doit lui apporter une importance particulière et ne pas l'oublier lors de la finalisation du dossier.
Contrairement à d'autres documents réglementaires, il n'existe pas de modèle réglementaire ou de forme spécifique à respecter. La déclaration des sinistres peut être rédigée librement en répertoriant les sinistres survenus depuis 1982, dans le cadre du régime d'assurance spécifique aux catastrophes. Il est important de noter que cette déclaration n'est pas liée à la présence de plans de prévention des risques naturels, miniers ou technologiques, ni à d'autres risques tels que le radon, les argiles, le zonage des plans d'exposition au bruit, les séismes, etc.
Comment joindre la déclaration au diagnostic ERP
Intégration automatique au dossier de l'état des risques et pollution
La déclaration de sinistres indemnisés ne constitue pas un document séparé du diagnostic ERP. Elle fait partie intégrante de l'état des risques et pollutions et doit être remise simultanément avec celui-ci. L'établissement de l'IAL est composé de deux éléments principaux : l'état des risques et la déclaration des sinistres. Tous deux représentent un dispositif essentiel pour informer de manière exhaustive l'acquéreur ou le locataire sur les éventuels incidents survenus par le passé.
Cette intégration garantit que l'acquéreur ou le locataire dispose d'une vision complète des risques associés au bien immobilier. Pour mieux comprendre l'ensemble du dispositif, consultez notre article détaillé : Qu'est-ce qu'un ERNMT ou ERNT ?
Quand remettre la déclaration avec l'état des risques et pollutions ?
La déclaration de sinistres doit être établie au moment de la promesse de vente et doit être actualisée au moment de la vente elle-même. À cet effet, il est possible de renouveler gratuitement les états des risques et pollution des sols sans limitation de temps.
Parallèlement à l'état des risques et pollution (ERP), dont la durée de validité est fixée à 6 mois, garantissant la mise à jour continue des informations stipulées dans l'acte authentique ou le bail lors de la signature des deux parties, il est recommandé de suivre une veille réglementaire. ERNMT-Officiel permet de renouveler gratuitement vos diagnostics ERP sans limitation de temps, garantissant ainsi que vos documents restent conformes à la réglementation en vigueur.
Les sinistres à déclarer dans les diagnostics ERP
Les sinistres à déclarer sont ceux ayant donné lieu au versement d'une indemnité au titre de la garantie nationale contre les effets des catastrophes technologiques ou naturelles constatées par arrêté interministériel. Doivent être déclarés tous les sinistres depuis 1982 qui ont été indemnisés :
- Les sinistres indemnisés pendant votre période de propriété actuelle
- Les sinistres transmis par le précédent propriétaire dont vous avez eu connaissance
- Les sinistres affectant les parties communes pour les biens en copropriété
- Tous les sinistres reconnus officiellement par arrêté interministériel publié au Journal Officiel
Il est important de noter que cette obligation de déclaration des sinistres ne s'applique que si la commune a fait l'objet d'une reconnaissance de catastrophe naturelle. Cas effectivement rarissime puisque nous comptons 34 668 communes ayant été placées au moins une fois sous le statut de catastrophe naturelle ou technologique sur un total de 35 411 communes déclarées par le cadastre. À savoir moins d'1% des villes recensées en France comme étant exemptées.
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L'importance de ERRIAL pour vos diagnostics ERP
Notre fonctionnalité exclusive ERRIAL révolutionne l'établissement des diagnostics ERP. Ce système intelligent détecte automatiquement l'ensemble des risques au niveau de la commune et du département, incluant les catastrophes naturelles passées qui doivent figurer dans la déclaration de sinistres. Grâce à ERRIAL sur ERNMT-Officiel, vous bénéficiez d'une surveillance intelligente et d'une mise à jour automatique des informations réglementaires concernant l'état des risques et pollutions.
Les points essentiels de la déclaration dans l'état des risques et pollution
Protection juridique et transparence
Renseigner les sinistres représente une étape cruciale dans la levée des garanties des vices cachés. La déclaration de sinistres indemnisés représente une protection juridique essentielle pour le propriétaire. En renseignant de manière exhaustive les sinistres passés, vous vous protégez contre tout recours ultérieur qui pourrait conduire à l'annulation ou à la contestation du contrat.
Cette transparence dans la communication des risques lors d'une transaction ou d'une location permet également une anticipation et une préparation adéquate aux éventualités inhérentes aux risques répertoriés, notamment dans l'état des risques et pollutions et de manière plus générale dans l'IAL.
Les types d'actes concernés
La déclaration de sinistres et l'état des risques et pollution concernent principalement :
- Les contrats de ventes immobilières
- Les contrats de location
- Les promesses de vente
- Tous les baux d'habitation ou commerciaux
Cependant, si le bien n'a pas été sinistré malgré la reconnaissance de la commune en tant que zone de catastrophe naturelle, le propriétaire n'est pas tenu de remettre cette déclaration pour compléter l'état des risques et pollution.
Simplifiez vos démarches avec ERNMT-Officiel
En utilisant les services d'ERNMT-Officiel et la puissance d'ERRIAL, vous simplifiez considérablement cette démarche réglementaire tout en vous assurant de sa conformité. Notre plateforme intègre automatiquement la déclaration de sinistres à vos diagnostics ERP, vous évitant ainsi les erreurs et les oublis qui pourraient avoir des conséquences juridiques importantes.
La déclaration des sinistres indemnisés en cas de catastrophe naturelle ou technologique est de plus en plus présente aux côtés de l'état des risques et pollution. Acheteurs et locataires sont informés dans le détail des faits passés. La déclaration des sinistres indemnisés est vue comme un complément utile et indispensable au diagnostic ERP, garantissant une information complète et transparente pour toutes les parties impliquées dans une transaction immobilière.